Допустим, что 20 процентов от стоимости дома (100 тысяч долларов) составляет цена земельного участка, на котором он стоит. Налоговая служба считает, что земля не обесценивается, поэтому амортизация на нее не распространяется. Однако амортизируются оставшиеся 400 тысяч. Для жилых домов норма амортизации составляет 3,636 процента, или 14 545 долларов каждый год. И это только при условии, что здание стоимостью в 400 тысяч долларов мы будем считать единым и неделимым объектом. Однако можно снизить налогооблагаемую сумму еще больше, если провести так называемое разделение стоимости, выделив из недвижимости долю движимого имущества.
При этом происходит следующее. Ваш бухгалтер или инженер обследует объект и удаляет (на бумаге) то, что может быть легко демонтировано со здания и не является абсолютно необходимым для его нормального функционирования. Все это считается уже движимым личным имуществом, а нормы его амортизации могут составлять 20 и более процентов в год.
Предположим, что в нашем случае удалось выделить движимое имущество на сумму в 100 тысяч долларов. Это увеличивает объем ежегодных налоговых вычетов с 14 545 долларов до 30 900 – более чем вдвое. В результате, даже при росте собственности в цене, мы получаем налоговые вычеты за ее амортизацию на сумму, превышающую 30 тысяч долларов. При этом мы вложили в имущество только 100 тысяч долларов из собственного кармана.
Таким образом, если наш денежный поток от данной недвижимости составит 30 900 долларов, то мы не обязаны платить подоходный налог, так как на эту сумму у нас имеются льготы. Если же денежный поток будет еще ниже, то мы вправе отчитаться о недополучении налогооблагаемого дохода, и в этом случае причитающиеся нам налоговые вычеты (при правильном планировании) можно распространить на доходы из других источников. В этом и состоит основная причина, по которой многие инвесторы в недвижимость полностью освобождаются от подоходных налогов. Вы чувствуете, насколько это может повысить рентабельность ваших вложений?
Совет № 5: Документация
Напоследок давайте вкратце поговорим о необходимости правильного ведения документации по всем операциям с недвижимостью. Если у вас отсутствует необходимая документация, то налоговая служба вправе отменить причитающиеся вам льготы. Это будет означать для вас огромные потери! Одну из самых главных форм документации – бухгалтерский учет – мы уже обсудили.