Согласно римскому праву это были отношения аренды. Проанализируем данное положение. В частности, в Дигестах раскрыта сущность так называемого эмфитевзиса, т. е. долгосрочной наследственной аренды государственной земли: «Арендованными у государства участками (agri vectigales) называются те, которые сняты внаем навсегда, т. е. с таким условием, что, пока за них уплачивается арендная плата, до тех пор не разрешается и отбирать ни у тех, кто снял их внаем, ни у тех, кто является преемником этих лиц…» (Д.6.3.1).[12] Эмфитевт мог пользоваться земельным участком с правом изменения его характера, но, не ухудшая его, собирать урожай, закладывать, отчуждать и передавать по наследству.[13] Выделение эмфитевзиса в отдельный элемент системы прав на чужие вещи и отделение его от сервитута говорило о качественно иной природе данного института. Таким образом, в Дигестах проводилась четкая грань между пользованием государственной и частной собственностью. «Публичное право не может быть изменяемо договорами частных лиц» (Д.2.14.38). А публичным считалось право, относящееся к положению римского государства, частным – к пользе отдельных лиц. (Д. 1.1.1.2).[14] Неправильное оформление, например, личного, для пользы определенного лица, сервитута (узуфрукта) влекло его утрату. По Ульпиану: «утрачивается узуфрукт… установленный не по праву на арендованную государственную землю» (Д.7.4.1).[15] И такое разделение имело место, несмотря на схожую природу узуфрукта и эмфитевзиса, поскольку узуфрукт представлял собой также «право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением целостности субстанции вещей» (Д.7.1.Л).[16] Устанавливался же сервитут, как и схожий с ним по способу применения права эмфитевзис, в том числе договором и законом.
Следовательно, если государственный земельный фонд раздавался для использования частным лицам, в том числе для извлечения ими частной пользы без права собственности на сами земельные угодья, то налицо совмещение публично-правового и частно-правового характера подобных отношений. Такое положение, а именно сочетание частно-правового и публично-правового характера регулируемых отношений, – суть и природа концессионного договора в современном понимании. Этот факт является еще одним частным подтверждением постулата о рецепции норм и положений римского права в современном праве, выдвигаемого многими известными юристами-романистами.