При кредитовании залог имеет двойственную природу. С одной стороны, он носит акцессорный или дополнительный характер по отношению к основному обязательству (кредитному договору). С другой стороны, залог выступает как производное от вещного имущественного права залогодателя.
Особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он носит вещно-правовой характер. Залог как право имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством вещных прав. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора). При любых обстоятельствах, возникающих в период действия кредитного договора, право залога сохранит свою силу, так как оно заключается не в личности залогодателя, а в заложенной вещи.
В то же время залог не является в полной мере вещным правом в такой степени, каким является право собственности на жилую недвижимость. А. Смолянников отмечает /2.152/, что залог, неся на себе в некоторой степени вещный характер, в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору.
Юридическая конструкция залога способствует регулированию двух видов правоотношений:
основное отношение между залогодателем и залогодержателем;
второстепенное отношение между залогодержателем и вещью.
Сложившиеся исторически две гражданско-правовые традиции: традиция романо-германского кодифицированного права и традиция англосаксонской системы некодифицированного прецендентного права, вызвали к жизни две системы залоговых отношений в сфере жилья: собственно ипотека и могидж (mortgage). В табл. 1.1 приведены основные характеристики залогового права с точки зрения романо-германской и англосаксонской традиций.
Как отмечается в /2.180/, и классическая ипотека, и могидж регулируют схожие хозяйственные операции, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях понятия собственности.