Структура городского жилого фонда по формам собственности к 80-м годам XX века в СССР была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 20%;
• государственный многоквартирный дом – 70%;
• кооператив – 10%;
• частный доходный дом – 0%.
После краха социализма и распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, сущность которой заключалась в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики. Ведущий лозунг времени – приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок все сам расставит по своим местам. Фактически это вульгарно-либеральный подход к реформам, который проявился и в сфере ЖКХ. В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом. Это гибрид различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире – муниципальный лом с приватизированными квартирами. Реформаторы очень гордятся этой «рыночной» кампанией, но что реально из этого вышло?
По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых. Новый вид городского жилья – муниципальный дом с приватизированными квартирами – не стал более эффективным. Это то же самое, что пытаться поднять эффективность работы госпредприятия путем приватизации его станков и механизмов. Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчиво неэффективной формы собственности, постоянно самовоспроизводящейся и не поддающейся реформированию, подлинной «институциональной ловушки».
Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы малоимущих горожан, которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать ее от преступных посягательств. Десятки тысяч новых собственников погибли от рук бандитов или лишились жилья, превратившись в лиц без определенного места жительства. Отметим, что с проблемой приватизации муниципального жилого фонда сталкивались и другие страны. Например, Великобритания сначала также пошла по пути приватизации отдельных квартир. После того как стало ясно, что задача повышения эффективности содержания и обслуживания жилья таким способом не решается, власти начали приватизировать многоквартирный дом целиком, деля его как имущественное целое на доли, или «шеры». К сожалению, этот опыт у нас не был учтен.