Стороны должны составить акт зачета встречных однородных требований. При этом будут зачтены, с одной стороны, требования арендодателя к арендатору о выплате арендной платы на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. А с другой стороны – требования заимодавца (арендатора) к заемщику (арендодателю) о возврате займа.
При этом установите в договоре займа срок возврата суммы займа, превышающий четыре года, чтобы одной налоговой проверкой не могли быть охвачены периоды предоставления и погашения займа. Задержите выплату арендной платы, чтобы размер задолженности арендатора по арендной плате был равен размеру предоставленного арендодателю займа. Составьте акт о взаимозачете по истечении четырех лет с момента получения арендодателем суммы займа. Причем акт должен быть датирован более поздним днем, чем дата возврата займа. Составьте двусторонние акты сверки расчетов по арендной плате с такой периодичностью, чтобы не истек срок исковой давности на взыскание неуплаченной арендной платы. Ведь, если составляется акт сверки расчетов, который подписывается должником, срок исковой давности, равный трем годам, прерывается и начинает отсчитываться заново (ст. 203 ГК РФ).
Вариант 2. Стоимость неотделимых улучшений компенсирует арендодатель.
Обычно средства, истраченные арендатором на неотделимые улучшения, должен возместить арендодатель. Для этого, прежде чем что-либо перестраивать в помещении, арендатор должен согласовать с арендодателем все запланированные улучшения. Это требование п. 2 ст. 623 ГК РФ. Согласно данной статьи арендатор может претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь после того, как закончится аренда. При этом в Гражданском кодексе РФ не уточнено, в какой момент арендодатель получает неотделимые улучшения в собственность: как только они будут произведены или же по окончании договора аренды.
Поэтому целесообразно указать в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, что право собственности на улучшения переходит к арендодателю сразу же после того, как он их компенсирует. ГК РФ этого не запрещает. Арендатор должен учесть неотделимые улучшения на счете 01 «Основные средства» и начислять по ним амортизацию, пока право собственности на них не перейдет к арендодателю (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).