Залогодержатель может получать и некоторые права узуфруктуарного типа, например право рубить и продавать древесину спелых деревьев и даже разрабатывать недра земельного участка, однако он должен при этом придерживаться известной доктрины непричинения порчи имуществу.
В странах с развитой рыночной экономикой ипотека существует в разных формах:
– пружинная;
– ролловерная (англ. rollover);
– «шаровая» – с выплатой одних только процентов;
– с обратным аннуитетом;
– с пересматриваемой ставкой;
– с участием в приросте стоимости.
Выбор вида залога (ипотеки) зависит обычно от соглашения сторон.
По статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Аналогичные понятия залога содержатся в ст. 1 Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 (ВВСР 92-23) и ст. 1 специального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004).
Смысловое значение понятия залога в ГК РФ (п. 1 ст. 334) шире, нежели в Законе о залоге. ГК РФ уточняет, что залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований «из стоимости заложенного имущества» кредитора или «лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя)».
Залог и ипотека, в частности, выходят на первый план, и это делает его в наши дни, по мнению ряда юристов-практиков, более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения. Право на чужую вещь, принадлежащее залогодержателю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности преимущественного удовлетворения, является во всех правовых системах в условиях рыночной экономики одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и др.
Притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства. Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора.