В случае сдачи квартиры в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, физическое лицо – собственник квартиры не должен самостоятельно рассчитывать сумму налога и уплачивать ее в бюджет. Это делает организация—арендополучатель, так как является налоговым агентом. Однако гражданин обязан подать налоговую декларацию по этим доходам в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Если же квартира сдается физическому лицу, то собственник самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог.
Определим термины:
• налоговая база – полученный наймодателем (арендодателем) доход;
• налоговая ставка – процентная доля налоговой базы.
Статья 53 НК РФ определяет эти понятия так: «Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения. Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы».
Сумма налога рассчитывается по следующей формуле:
сумма налога = налоговая база * налоговая ставка
У граждан, не являющихся предпринимателями, налоговой базой по НДФЛ признаются полученные доходы. Расходы по содержанию жилья при исчислении налоговой базы не учитываются.
Ставка налога определяется в зависимости от категории плательщиков НДФЛ. В соответствии с НК РФ – это могут быть резиденты и нерезиденты. Налоговые резиденты – физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в России не прерывается на время его выезда за ее пределы для краткосрочного (менее 6 месяцев) лечения или обучения. Такая норма содержится в пункте 2 статьи 207 НК РФ.
Для каждой из названных категорий плательщиков НДФЛ предусмотрены отдельные ставки налога. Налоговые резиденты с доходов от сдачи имущества в аренду и внаем уплачивают налог по ставке 13 %. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами, уплачивают налог с любых видов доходов по ставке 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ). Таким образом, если собственник жилья постоянно проживает в Российской Федерации, то налоговая ставка для него составляет 13 %.
Нередко жилое помещение сдается по доверенности, выданной другому физическому лицу (представителю). Последний действует от имени собственника жилья, а значит, все права и обязанности по такой сделке возникают у собственника (ст. 182 ГК РФ) и именно он является получателем дохода. Приведем пример.