.
В пп. 23, 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по вопросу применения ст. 617 ГК РФ содержатся следующие рекомендации. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Договор аренды земельного участка является консенсуальным, поскольку считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой форме. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для вступления договора аренды земельного участка в силу не требуется передача земельного участка от арендодателя арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора[6].
Применение в судебной практике правил, вытекающих из консенсуальности договора аренды, подтверждается, в частности, постановлением ФАС Северо-Западного округа от 4 февраля 1999 г. по делу № А56-15871/98, согласно которому договор аренды является консенсуальным и потому права и обязанности по этому договору возникают с момента его заключения.