Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 5 декабря 2006 г. № 10240/06 по делу № А40-44076/05-20-307, наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с заявителем, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости. Если земельный участок не индивидуализирован путем присвоения ему кадастрового номера, договор его аренды считается незаключенным.
3. Условия договора аренды земельного участка
Правоотношения сторон договора аренды земельного участка регулируются условиями договора, а также императивными и диспозитивными нормами законодательства. Последние применяются, если их действие не исключено соглашением сторон договора. В связи с этим особое значение приобретает вопрос, какие условия необходимо включить в договор аренды земельного участка под угрозой признания его недействительным или незаключенным, а также какие условия будут действовать вне зависимости от того, включены они в договор или нет.
В соответствии с требованием поди. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ в обязательном порядке в договоре аренды земельного участка указывается категория земель, к которой относится земельный участок. Категорий этих семь: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения); земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса. Последствие неуказания в договоре категории земель в законе не указано.
Разработанная судебная практика по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем имеется одно судебное решение, которое следует принять во внимание. Согласно постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2004 г. № Ф04/1597-464/А45-2004, договор аренды земельного участка на территории города не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания на категорию земель, поскольку эта категория определяется исходя из плана границ земельного участка, прилагаемого к акту отвода границ, и названия договора.