Самой главной и сложной проблемой была земельная. По закону предусматривалось сохранение в собственности дворян земель, находящихся под барской запашкой, сохранение за крестьянином сначала в пользование (за повинности), а потом в собственности (за выкуп) дореформенного надела – но фактически были проведены отрезки по требованию дворян. Исчисление повинностей производилось от их дореформенных размеров с некоторым понижением. Государство участвовало в выкупной операции в качестве кредитора. Выкуп не был обязательным для помещиков, но вечность пользования крестьянами землёй и неизменность повинностей буквально толкали помещика на признание выкупа («вынудительный» выкуп, как говорили враги Редакционных комиссий).24
При определении размеров наделов вся европейская часть страны была разделена на 3 полосы – нечернозёмную, чернозёмную и степную, а каждая из полос – на «местности», в зависимости от природных, географических и демографических условий. Для первой и второй полос были определены точные высшие и низшие размеры земельного надела на ревизскую душу. Если дореформенный надел превышал высшую установленную норму, то помещик мог излишек отрезать, и наоборот. Если в распоряжении помещика оставалось менее одной трети удобной земли, а в степной полосе – менее половины, то он имел право дать крестьянам наделы меньше низшего размера. В результате сократился размер более 72% всех крестьянских владений. Наделов не получили дворовые и крестьяне, работавшие на заводах и не имевшие наделов.
На переходный период крестьяне продолжали платить оброк и отбывать барщину. При определении размеров оброка на переходное время и затем размера выкупа первая десятина надела облагалась больше, чем вторая, а вторая больше, чем остальные. Например, при 8 десятинах надела первая десятина ценилась в 4 рубля, вторая – в 1 рубль 60 копеек, а все остальные – по 56 2/3 копейки.25 Таким образом, если полагалась 8-десятинная норма, а у крестьянина оказывалось 7 вместо 8, то оброк сокращался всего на 56 2/3 копейки.
Поэтому крестьяне часто выбирали дарственные наделы в одну десятину без выкупа, надеясь восполнить нехватку земли за счёт покупки и аренды (первоначально рыночные цены на землю были ниже выкупных).
Даже при сохранении прежних (или почти прежних) наделов крестьяне в чернозёмных земледельческих губерниях, где была распространена барщина, оказались в трудном положении. Половину, а то и больше, рабочих сил в этих местностях занимала барщина и теперь, если крестьяне хотели использовать все свои силы в сельском хозяйстве, им приходилось или арендовать землю у помещика, или самим к нему наниматься, или искать заработка на стороне для уплаты податей, оброков и на покупку необходимых предметов, не изготавливавшихся в крестьянском хозяйстве. С ростом населения нехватка земли усиливалась. Поэтому в земледельческих областях стали расти арендные и покупные цены на землю и расчёты крестьян-дарственников не оправдались. В результате получилось так, что крестьяне богатой по природе чернозёмной полосы в конце XIX – начале XX вв. жили хуже, чем крестьяне в нечернозёмной, где земля давала небольшой доход, но имелись заработки от промыслов и промышленности.