Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (гл. 29 ГК РФ). Если МКД новый, вряд ли управляющая организация так просто откажется от источника доходов, и потому рассчитывать на расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) не стоит.
Однако, согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Эта норма является правовой лазейкой для того, чтобы распрощаться с управляющей компанией. Однако УК может не согласиться с решением общего собрания и оспорить его в суде, поэтому факт невыполнения условий договора управления МКД нужно будет доказать в судебном порядке.
Чтобы избежать этих проблем, рекомендую до момента проведения общего собрания обратиться с жалобой на действия управляющей организации в жилищную инспекцию. Практически в любом доме, управляемом УК, всегда найдутся недостатки: в одном подъезде не горят лампочки, в другом – плохо убирают и т. д. Все это следует отразить в жалобе в жилищную инспекцию (предварительно сфотографировав нарушения), и тогда жилищный инспектор, проводя выездную проверку, укажет все эти недостатки, предписав их устранить в заданные сроки. Это предписание и будет доказательством того, что управляющая организация не выполняет условий договора управления МКД.
Таким образом, если управляющая организация оспорит решение общего собрания о создании ТСЖ в суде, можно смело подать ходатайство об участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, жилищной инспекции, которая сможет выступить на стороне собственников помещений МКД (либо предоставит в суд письменный отзыв в их пользу).
Только эти способы уведомлений собственников МКД о проведении общего собрания являются законными. Выбор конкретного способа определяется особенностями ситуации в конкретном доме.
2. Заочное общее собрание. Ст. 47 ЖК РФ определяет правила проведения заочного общего собрания и устанавливает, что