В этой связи представляется обоснованной точка зрения Р.А. Валеева, согласно которой «объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки»[194], и критерии отнесения такого объекта к той или иной категории, безусловно, те же, что и в отношении завершенного строительством объекта. Т. е., если незавершенный строительством объект подпадает под признаки самовольной постройки, указанные в ст.222 ГК РФ, на него в полной мере может быть распространен соответствующий режим такой постройки, в связи с чем необходимо прямо указать на объекты незавершенного строительства в диспозиции данной правовой нормы.
Полагаем, именно последний подход, а «не устранение нарушений к моменту окончания строительства», как раз и должен стимулировать застройщика осуществлять (или продолжать) строительство объекта недвижимости на законных основаниях, поскольку в противном случае самовольно возводимый объект оказывается под угрозой сноса, как то предусмотрено п.2 ст.222 ГК РФ. До этих же пор застройщику следует предоставить возможность устранения имеющих место нарушений, дав соответствующее время, однако такое строительство должно быть незамедлительно приостановлено, что также будет стимулировать застройщика устранять допущенные нарушения.
Тем не менее, мы не разделяем позицию Р.А. Валеева, согласно которой самовольной постройкой должен признаваться исключительно объект незавершенного строительства, обладающий соответствующими признаками, а не иные объекты, перечисленные в ст.222 ГК РФ, в отношении которых завершено строительство, мотивированную тем, что «на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации»[195].
Представляется, что такое разрешение, равно как и последующая регистрация права собственности на объект недвижимости, допускает в легальный гражданский оборот данный объект, однако их отсутствие никоим образом не отменяет факт создания недвижимой вещи de-facto[196].
В этой связи в судебной практике наиболее остро стоит вопрос: в какой момент строительной готовности возникает объект незавершенного строительства как недвижимая вещь? Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом