Подобного рода ограничения не относятся к сервитутам, поскольку не предоставляют возможности пользования чужой недвижимостью, не являются субъективными правами тех лиц, в пользу которых установлены, – это не «отрицательное пользование», а установление границы права собственности, которое по определению не может существовать в другом виде. Закон ограничивает собственника, но эти ограничения присущи самому его праву, а не вытекают из существования прав других лиц на его вещь[46].
В то же время те случаи, когда собственники соседних участков своим соглашением ограничивают друг друга или одного из них в возможности, например, строить дом выше определенной высоты или строить здание определенного типа (например, свинарник), не охватываются рассматриваемым институтом. В приведенных примерах собственник участка ограничен в совершении определенных действий в отношении принадлежащей ему недвижимости не законом или иным нормативным актом, а собственным волеизъявлением. Природа прав, возникающих из подобных соглашений, имеет спорный характер. Иногда их относят к так называемым отрицательным сервитутам[47], которые не дают права пользоваться служащей недвижимостью, а лишь ограничивают собственника в пользовании ею; иногда полагают, что в таком случае устанавливается не отрицательный сервитут, а негативное обязательство[48]. Поскольку действующий ГК РФ не знает «отрицательных сервитутов» и их признание состоялось лишь в соответствующих статьях проекта изменений ГК РФ, на данный момент остается присоединиться к мнению, отрицающему сервитутную природу подобных прав.
§ 5. Триада «владение, пользование и распоряжение»
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
(п. 1 ст. 209 ГК РФ)
Статья 209 ГК РФ содержит обычный для российского права лексический оборот про то, что собственник обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Эта так называемая триада правомочий собственника. Традиционно считается, что положение о трех правомочиях собственника впервые было сформулировано в российской дореволюционной науке в 1813 г. В. Г. Кукольником, а в 1832 г. по инициативе М.М. Сперанского оно получило закрепление в законодательстве[49].
«Триада» встречается как в ГК РСФСР 1922 г. (ст. 58: собственник имеет «право владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законом»), так и в ГК РСФСР 1964 г. (ст. 92: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом»).