».[9]
В. И. Синайский
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (и. 1 ст. 130 ГК РФ).
К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.
А. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению[10].
Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.
Фактическая связь с землей (с учетом положений ст. 130 ГК РФ) – наличие технологической связи между объектом и земельным участком, утрата которой наносит несоразмерный ущерб назначению данного объекта.
Судебная практика, например, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2014 № 305-ЭС14—1315, в котором согласно отчету эксперта (ЗАО «2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл»), следующие объекты: отдельное стоящее здание общей площадью 535 кв. м., имеющее свайный фундамент с монолитной плитой ростверка, стенами подвала из монолитного железобетона; ограда со стороны Успенского переулка, а также «Домик» поста охраны, имеющие фундаменты из монолитного железобетона, стены и колонны из кирпича строительного с отделкой, были признаны в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.