Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на это имущество. Именно с момента госрегистрации возникает право на земельный участок, что находит отражение в земельном кадастре. Сделка, не прошедшая госрегистрацию, ничтожна, т. е. недействительна (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В силу важности для всякого лица признания его прав на недвижимое имущество на процедуре регистрации прав необходимо остановиться подробно.
Государственной регистрации подлежат права собственности на землю и другие вещные права на нее (землевладение, аренда, бессрочное постоянное пользование). Обязательной регистрации подлежат также совершаемые сделки и происходящие в связи с ними изменения в правах. Наряду с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной указанным Законом системе записей прав на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется органами юстиции. Регистрация осуществляется по месту нахождения земельного участка и другого недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и проводится соответствующим учреждением юстиции.
К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
выдача информации о зарегистрированных правах. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами Единого государственного реестра прав.