Другой пример. Статья 218 ГК РФ указывает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество[39].
И снова можно увидеть, что в соответствии с указанной нормой гражданского законодательства лицо становится собственником объекта паенакопления не с момента государственной регистрации его права, а с момента полной выплаты соответствующего пая[40].
Подробный анализ случаев «внереестрового» приобретения права собственности на объекты недвижимости – предмет отдельного наученного исследования[41]. Такое исследование не входит в цели настоящей работы. Однако мы тем не менее остановимся на двух наиболее важных для жилищно-правовой сферы юридических моделях такого приобретения. Речь пойдет о приватизации и наследовании жилых помещений. А ввиду того, что каждая из обозначенных сфер имеет свои правовые особенности и индивидуальности, считаем целесообразным остановиться на каждой из них в отдельности.
I. Приватизация жилых помещений
На первый взгляд нам могут возразить, сказав, что лицо становится собственником приватизированного жилого помещения с момента государственной регистрации возникновения соответствующего права частной собственности. Ведь ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прямо указывает, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Действительно, по общему правилу это так и есть. Однако уже в самом начале приватизационных процессов (т. е. с начала 90-х годов) отечественная практика начала сталкиваться со следующим явлением.
Лицо собирало необходимый пакет документов для приватизации занимаемого им по договору социального найма жилого помещения. С этими документами обращалось в орган по приватизации с заявлением о приватизации. Говоря строго юридическим языком – лицо выражало надлежащим образом свою волю на то, чтобы посредством приватизации жилья приобрести на него полноценное право собственности. Однако в процессе такой приватизации и до момента необходимой государственной регистрации права такое лицо умирало. В связи с этим в практической деятельности постоянно возникали вопросы о том, как следует поступать в соответствующих случаях. Возвращать такое жилое помещение обратно в фонд государственного (муниципального) жилья? Или наследники умершего имеют право требовать включения указанного «недоприватизированного» жилого помещения в наследственную массу с целью дальнейшего оформления на него своего права собственности? С формальной точки зрения в такой ситуации необходимо руководствоваться первым вариантом. Лицо умерло, право собственности не зарегистрировано, умерший человек не может являться стороной договора о приватизации, такие отношения не допускают наследственного правопреемства. Следовательно, жилое помещение возвращается, а точнее остается в публичной собственности.