). Это важно, потому что по общему правилу для принятия решения на собрании достаточно простого большинства голосов и только тех собственников, которые на собрании присутствуют.
12. Может ли управляющая организация самостоятельно демонтировать незаконное оборудование?
Незаконное использование общего имущества дома – одно из самых распространённых нарушений жилищного законодательства. Формы таких нарушений различны: от самозахвата подвалов, колясочных до размещения на стенах домов кондиционеров и видеокамер.
Собственники редко обращают внимание на подобные нарушения. Даже тот факт, что за неправомерное использование общего имущества можно получить солидную компенсацию, не заинтересовывает владельцев помещений в доме.
Поэтому чаще всего следят за использованием общего имущества управляющие организации. Отчасти это оправдывается тем, что под управлением домом понимается не просто оказание работ и услуг, но и обеспечение комфортного проживания (ч. 1 ст. 161 ЖК). И это обязанности именно управляющей организации.
Однако на практике часто возникает вопрос: если управляющая организация обнаружила нарушение (например, камера на стене), то может ли она самостоятельно демонтировать имущество, которое размещено с использованием общего имущества без решения общего собрания дома? Многие организации полагают, что это возможно и ссылаются все на ту же ч. 1 ст. 161 ЖК.
Данный подход неверен. Демонтаж камер или кондиционеров относится к пользованию и распоряжению имуществом. А такие правомочия есть только у собственников (ст. 209 ГК). Не поможет даже ссылка на ст. 14 ГК и самозащиту прав, так как права организации размещением камер и кондиционеров никак не нарушаются. Права собственников помещений в доме – да, нарушаются, но не права управляющей организации.
В этом случае организация может только от лица собственников обратиться в суд с требованием о демонтаже. Для этого придется предварительно получить полномочия на представление от общего собрания собственников.
В рамках этого вопроса интересно изучить Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011. Это редкий пример действительно полезного судебного решения. Вот некоторые выводы судов.
Во-первых, управляющая организация выбирается для обслуживания общего имущества, а не для распоряжения им. Сама организация никаких прав пользования, владения и распоряжения общим имуществом дома (крыша, подвалы, стены) не получает. Поэтому даже если кто-то незаконно пользуется общим имуществом дома, права организации не нарушаются. Напротив, нарушаются права собственников помещений в доме.