– с боязнью любых изменений в доме, перспективой хаоса;
– со страхом не справиться с поставленными задачами;
– с отсутствием того, что можно назвать «политической» волей (собрать вокруг себя единомышленников и принять правильное решение).
Встречаются ситуации, связанные с непониманием, кем именно может управляться дом (например, может ли дом управляться управляющей организацией, если в нем создано товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Действующее законодательство выделяет три основных способа управления многоквартирными домами:
1. Непосредственное управление.
2. Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии.
3. Управление с помощью товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Непосредственное управление
Непосредственное управление многоквартирным домом возможно при соблюдении двух условий:
– если собственники выбрали такой способ управления на общем собрании;
– если в доме не более чем 30 квартир (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В этом случае предоставлять коммунальные услуги потребителям будут непосредственно ресурсоснабжающие организации.
Что касается жилищных услуг (обслуживание лифтов, услуги по уборке и тому подобное), ответственность за их предоставление будут нести уполномоченные на это общим собранием. Это «старшие по дому», которые контролируют содержание дома.
В экспертном сообществе обсуждается вопрос о том, что число квартир, позволяющих принять решение о способе управления домом (непосредственный тип), могло бы быть увеличено. Однако общая правовая конструкция непосредственного управления многоквартирным домом пока что выглядит очень ограниченной.
Например, непонятно, как заставить собственников оплачивать жилищные услуги, если они не будут это делать. При принудительном взыскании суды могут просто не принимать заявления о взыскании задолженности, т. к. их будет подписывать «старший по дому», а не лицо, имеющееся в выписке из ЕГРЮЛ.
Кроме того, при непосредственном управлении возникают проблемы с открытием счета в банке, заключением и исполнением договоров с контрагентами.
Управление с помощью управляющей организации на основании лицензии
Самым востребованным в России способом управления многоквартирным домом является управление с помощью управляющей организации (называемой также на бытовом уровне «управляйка», «управляшка», «управляш»). В этой ситуации 50 + 1 % собственников дома как одна из сторон договора управления многоквартирным домом заключают договор с организацией по профессиональному управлению многоквартирным домом на основании специально получаемой лицензии.