Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - страница 8
Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV>i (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV>i (OP)) по формуле:
где N>i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV>i (OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV>i (OP) —величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.
Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.
Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:
Вы можете скачать калькулятор по ссылке:
ROE (ДОХОДНОСТЬ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ)
Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.
При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.
Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).
Рассмотрим расчет показателя ROE на примере
В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв. м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата – 750 рублей за кв. м. в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей – 40 000 рублей в год за офис. Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.
В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:
Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5% годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.