Встроенная кухня может даже снизить стоимость квартиры. Многие владельцы в процессе ремонта меняют обычные плиты и холодильники на встроенную бытовую технику. При переезде такую кухню вряд ли получится забрать с собой, а угодить вкусу покупателя – тем более. Даже если покупатель согласится доплатить за встроенную кухню, она будет оценена в половину стоимости (из-за амортизации).
Есть покупатели, которые хотят приобрести квартиру и сразу жить в ней (большинство из них – приезжие), и доля таких сделок ежегодно растет. Также есть покупатели, которым жаль тратить на ремонт свое драгоценное время, но и они будут искать квартиру, отделанную в соответствии с собственными представлениями о качестве и уюте.
Есть случаи, когда вложения в ремонт оправдывают себя. Например, имеет смысл отремонтировать некоторые инженерные системы внутри квартиры. Поменять водопроводную арматуру или электрическую проводку – не слишком затратное мероприятие. Однако менять стояки можно лишь в том случае, если на это согласятся все соседи, через квартиры которых проходит стояк. Новые трубы могут повысить стоимость жилья.
Стоимость ремонта обязательно учитывается оценщиками, если квартира пойдет в залог под ипотечный кредит.
Существуют также квартиры, в отношении которых вкусы покупателя и продавца совпадают полностью – то, что специалисты называют точным попаданием. Обычно это заслуга профессионального дизайнера или хорошего вкуса бывшего хозяина квартиры. Покупатель согласится доплатить за ремонт, если он безупречен. Никто еще не возражал против мраморных подоконников или пробкового пола, но мода скоротечна, и ремонт, сделанный в соответствии с последним писком, лет через пять будет считаться «отстоем».
На рынке продавца (когда в продаже мало жилья, а спрос велик) наличие или отсутствие ремонта пока роли не играет: покупатели сметают любые квартиры в любом техническом состоянии. Учтите: вслед за ростом цен всегда наступает спад, и на рынке воцаряется покупатель. Глядишь, уже продавцы вынуждены подстраиваться под покупателей, и ремонт приобретет большее значение.
Любой ремонт – долгосрочное мероприятие. Даже когда рынок стабилен и цена меняется незначительно, на ремонт приходится тратить полгода. Особенно это важно во время строительства: цена растет быстро, следовательно, растет предполагаемая доходность от перепродажи квартиры, и время, потраченное на ремонт, снижает процент дохода. В период после сдачи дома цена растет гораздо медленнее (если растет вообще). К тому же не всегда удастся быстро и с учетом затрат на ремонт продать готовую к заселению квартиру. Поэтому надежнее продавать ее сразу после получения права собственности. Но если удастся каким-то образом быстро сделать ремонт в строящейся квартире, такую квартиру можно продать намного дороже, чем соседние. Особенно в элитном доме.