Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ (устанавливающей общее понятие оборотоспособности гражданских прав) следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под универсальным правопреемством Гражданский кодекс РФ подразумевает переход всех прав и обязанностей от прежнего собственника к новому.
Земельные участки, изъятые из оборота, согласно ст. 129 ГК РФ, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограничение оборотоспособности), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и включение в оборот земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ, а также иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости и прежде всего природных объектов. В данном случае имеются в виду Лесной кодекс РФ, который устанавливает, что лесной фонд Российской Федерации находится в федеральной собственности, Водный кодекс РФ, которым определено, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. Данные правила существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости. К недвижимости относится не только земля, поэтому существуют законы, которые регулируют отношения, возникающие по поводу данных объектов недвижимости (например, леса – Лесной кодекс, водные объекты – Водный кодекс). Вышеназванные объекты прочно связаны с землей, поэтому при решении вопроса об ограничении, изъятии из оборота и допущении к обороту земельных участков опираются на нормы не только Земельного кодекса, но и других законов.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.