Что же делать, если вы нашли «дом своей мечты», но продавец не сделал кадастровую съемку? Предложите ему взять краткосрочный кредит в банке и привести документы в порядок. Сразу после получения кадастрового номера и оформления сделки он сможет погасить долг из полученных за участок денег. Если по каким-то причинам это невозможно, вы можете сделать предоплату, за счет которой будет произведена кадастровая съемка. В этом случае вы несете определенный риск, если после получения кадастрового номера продавец передумает продавать вам участок, изменит первоначальную цену или выяснятся обстоятельства, исключающие возможность сделки.
Поэтому одним из пунктов договора должно быть условие о внесении вами авансового платежа, что исключит негативные последствия. Также можно прописать в договоре штрафные санкции на тот случай, если сделка будет расторгнута по инициативе продавца. В любом случае заключение договора купли-продажи должно происходить при наличии у продавца участка кадастровой карты с кадастровым номером.
Итак, вы ознакомились с кадастровой картой и убедились, что участок принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве продавца. После этого проверьте фактическое соответствие границ участка и расположения построек указанным в кадастровой карте. Проверьте, исполнены ли требования СНиП 30-02-97 по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений (см. разд. 8). Обязательно познакомьтесь с соседями и выясните, нет ли у них «территориальных претензий» к нынешнему владельцу и не возникнут ли таковые в дальнейшем.
Случай из практики
Семен Павлович осмотрел множество домов, прежде чем сделать свой выбор. Решающим фактором оказался просторный и хорошо оборудованный гараж, находящийся на участке. Через 6 месяцев по решению суда этот гараж был снесен, так как одна из его стен находилась на расстоянии 80 см от границы соседнего участка. В дальнейшем соседи рассказали Семену Павловичу, что о нарушении СНиП прежним владельцем участка они знали давно, но так как он был их хорошим знакомым, они не хотели портить с ним отношения из-за незначительного нарушения. К тому же у него в последние годы не было автомашины, и гараж им ничем не мешал.
Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора. Если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т. д. В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких-либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит вас отказаться от покупки участка, но сведения о планируемых расходах дадут вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.