Так как ст. 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора (п. 8 Обзора практики по зачету).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ч. 4 ст. 623 ГК РФ).
Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может возникнуть на любой стадии арендных отношений.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2003 г. № 3343/03[17] признало положение законодательства о том, что возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, неправомерным, так как действовавшее на момент направления оферты для заключения сделки приватизации законодательство о приватизации такого требования не содержало.
Истец ООО «Ярославна» обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным распоряжения департамента и плана приватизации муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в части внесения в уставный капитал ОАО «Гостиница «Золотой колос»» нежилого помещения, которое является собственностью истца. Исковые требования мотивированы тем, что общество «Ярославна» как правопреемник арендного предприятия, выкупившего арендованное государственное имущество магазина и арендовавшего указанное помещение, в соответствии с п. 2.6 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370, от 16 августа 2004 г. № 1084)