Этот возвратный процесс носит название двусторонней реституции. Заметьте, что в соответствии с ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные (которые совершил гражданин, признанный недееспособным в связи с психическим расстройством) и оспоримые (сделки, которые совершены ограниченно дееспособным гражданином, к примеру, страдающим наркоманией или алкоголизмом). Разница между ними состоит в том, что оспоримая сделка является недействительной только после того, как ее признал таковой суд. Ничтожная же сделка является недействительной уже в силу ее совершения, вне зависимости от признания. Исходя из оснований, по которым сделку признали недействительной, различают и сроки исковой давности. Таким образом, в соответствии со статьей 181 ГК РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки можно предъявлять в течение десяти лет с того дня, когда началось исполнение этой сделки. Что же касается иска о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности этой сделки, то его можно предъявлять в течение года с того дня, когда было прекращено насилие и угрозы, которые повлияли на совершение сделки, либо с того дня, когда истец узнал или же должен был узнать о других обстоятельствах, которые являются основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной.
Иногда суд также может признать сделку недействительной, если одной из сторон будет доказано, что при покупке квартиры ею были неучтены многие существенные недостатки. Незаконным является и договор, которое подписало лицо, находясь в состоянии сильного нервного расстройства или опьянения. Неравномерной считается, естественно, и сделка, которая была совершена под влиянием угрозы или обмана. Оспорено может быть также соглашение о продаже или покупке недвижимости, если оно было подписано на очень невыгодных условиях. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, покупатель воспользовался осложнившимися обстоятельствами продавца, вынудившими его продать квартиру по любой цене.
Однако не думайте, что как только недвижимость будет продана, ее покупатель тут же побежит в суд для того, чтобы доказать недействительность договора, потому что он не предполагал, что в купленной им квартире будет слышен скрипящий у соседей сверху пол. Или что продавец в срочном порядке заявит о незаконности сделки в связи с тем, что она оказалась для него крайне невыгодной. Доказать недействительность сделки в суде очень и очень непросто. И, естественно, то, что улица, на которую смотрят окна спальни, на самом деле оказалась шумнее, чем Вы предполагали, не будет считаться основанием для этого. Только в том случае, если имеются явные правонарушения и злоупотребления, если квартиру продали по цене, которая меньше рыночной в три раза, могут возникнуть обоснованные сомнения относительно того, была ли операция законной.