1) отраслевые «обозреватели рынка недвижимости» 4-5 ряда, часто маргинальные, обладающие, способностью заглядывать в будущее и отчетливо видеть там потрясения и панику на рынке недвижимости;
2) несколько «экспертов» из крупных инвестиционных домов (брокерских компаний) или банков, которые, как правило, очень плохо понимают в том, о чём говорят;
3) парочка неоднозначных выводов автора статьи лично.
После публикации готовой статьи к процессу привлекаются разнообразные СМИ (часто анонимные телеграм-каналы, делающие свои выводы из уже и так странного текста), и статья распространяется подобно чуме. На читателя обрушивается волна уговоров, предупреждений, указаний, а серьезные замечания настоящих аналитиков звучат как глас вопиющего в пустыне. Я называю все это «шумом», на который не следует обращать внимания.
Это очень нескромно, но я вынужден констатировать, что одним из самых непредвзятых и независимых экспертов рынка жилой недвижимости, являюсь я. Периодически в своём телеграм-канале (@atsogoev) я пишу о своем мнении по поводу перспектив рынка новостроек. Это мнение не ангажировано и вполне независимо. При этом я не скрываю своих приятельских и дружеских отношений со многими сотрудниками и топ-менеджерами московских девелоперских компаний. Это совершенно не мешает мне быть объективным и не лгать читателям.
В настоящее время наибольшее доверие у меня вызывают уже не слова, но цифры. В эпоху развития ранее упомянутых новых аналитических инструментов заниматься реальной аналитикой стало гораздо проще. При этом вопросы, которыми должен задаваться инвестор, предпочитающий спекулятивные проекты в жилой недвижимости, на этапе анализа рыночной ситуации достаточно просты:
а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?
б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?
Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.
В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:
1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.