Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости - страница 8
В ходе процедуры банкротства такая сделка, скорее всего, будет признана недействительной. Земельный участок вернется в собственность продавца-банкрота, а покупатель будет включен в реестр кредиторов на общих основаниях. То есть, скорее всего, останется и без денег, и без земельного участка.
Так вот, если бы в рассматриваемом примере продавец продал бы участок тому же покупателю, но на торгах, такая сделка уже не подлежала бы расторжению судом, так как в случае продажи имущества на торгах цена продажи и является рыночной. Никакой отчет оценщика ее не опровергнет.
>Алексей Китов
>Директор по развитию Электронной торговой площадки «МЭТС» (Межрегиональная электронная торговая система)
Сделки, совершенные на торгах, гораздо сложнее признать недействительными в случае последующего банкротства продавца.
В отличие от типового маркетплейса, сделка, совершенная через электронные торги, безопасна с юридической точки зрения. За прошлый год количество банкротств выросло на 72,6 %. Увы, никто не может дать гарантию, что продавец в течение трех лет с момента продажи не столкнется с процедурой банкротства. Если это произойдет, то обычную сделку арбитражный суд расценит как вывод активов должника и признает ее недействительной.
В результате покупатель может потерять право на приобретенное имущество. Чтобы не столкнуться с таким риском, сделку купли-продажи надо проводить через организованные торги.
Таким образом, продажа имущества на торгах является защитой от оспаривания сделки в процедуре банкротства и может быть одной из причин добровольного решения собственника реализовывать свою недвижимость на торгах.
Итак, мы определились с мотивами продавцов. Перейдем к покупателям.
1.2. Зачем покупатели участвуют в торгах?
Казалось бы, покупателей точно никто не может заставить приобретать недвижимость на торгах. Зачем же им нужны эти сложности?
Причина 1 — желание купить дешевле рынка.
Да, действительно, некоторые объекты на торгах можно купить существенно дешевле рынка.
Но, как правило, это объекты с обременениями, «сомнительной историей» или иными неприятными сюрпризами.
Поэтому их дешевизна может быть очень условной, так как потребуется еще вложить средства для приведения недвижимости в нормальное состояние.
В некоторых ситуациях действительно можно купить «чистый» объект дешево. Иногда это просто удача, но чаще – плод реализации грамотной стратегии.