Когда-то Нью-Йорк, как и другие города, был местом, где арендаторы часто переезжали, а домовладельцы конкурировали в предложении пустых квартир. Однако сегодня девиз может быть таким: «Иммигрантам заявления не подавать». Пока приезжие теснятся в нелегальных меблированных комнатах в трущобах, верхушка среднего класса вносит низкую арендную плату за жизнь в хороших районах, часто в огромных квартирах, которые после переезда детей им, по сути, вовсе не нужны.
Предложение при регулировании арендной платы
Регулирование арендной платы влияет не только на спрос, но и на предложение. За девять лет после окончания Второй мировой войны в австралийском Мельбурне не было построено ни одного нового многоэтажного жилого здания, поскольку законы о контроле арендной платы сделали такие дома убыточными. В Египте регулирование арендной платы ввели в 1960 году. Одна египтянка, пережившая то время, писала в 2006 году:
В результате люди перестали инвестировать в многоквартирные дома, и колоссальный дефицит арендуемого жилья вынудил многих жить в ужасных условиях: несколько семей ютились в одной маленькой квартире. Последствия этого жесткого контроля ощущаются в Египте до сих пор. Такие ошибки могут сказываться на нескольких поколениях.
Аналогичный спад в строительстве после принятия законов о регулировании арендной платы наблюдался везде. Когда в 1979 году контроль ввели в Санта-Монике (Калифорния), количество разрешений на строительство уменьшилось в десять с лишним раз по сравнению с тем, что было всего пятью годами ранее. Исследование жилищного фонда Сан-Франциско выявило, что возраст 75 % жилья с регулируемой арендной платой – более полувека, причем 44 % этих домов старше 70 лет.
Хотя для возведения офисных зданий, фабрик, складов и других коммерческих и промышленных сооружений требуются такие же трудозатраты и материалы, как и для жилых многоквартирных домов, нередко в городах строится много новых офисных зданий и мало жилья. К промышленным и коммерческим сооружениям законы о регулировании арендной платы обычно не применяются, а потому даже в городах с острой нехваткой жилья в коммерческих и промышленных зданиях вполне может оказаться много свободных площадей. Несмотря на серьезный дефицит жилья в Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах с регулированием арендной платы, национальное исследование, проведенное в 2003 году, показало, что доля пустующих площадей в зданиях, используемых в промышленных и коммерческих целях, составляет примерно 12 % – самый высокий показатель более чем за два десятилетия.