В России залог наследственных (вотчинных) владений был хорошо известен ещё в начале средневековья. В XIII—XIV веках на Руси, с возникновением частной собственности на землю, зарождается и первый вид кредитования, получивший название «заклад». В то время залог не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Однако в 1649 году Соборным Уложением была закреплена норма, предусматривающая безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Тогда же официальный статус получили закладные, оформлявшие денежный заем под залог недвижимого имущества. Тем самым было положено начало законодательному обеспечению отечественной ипотеки. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно сами крепостные или «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей [91]. В 1754 году создаются первые в России государственные кредитные учреждения. В Санкт – Петербурге и Москве, при Сенате и Сенатской конторе – для дворян, а для купцов – контора при Коммерц – коллегии в Петербургском порту. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений (уже без «душ»). В Уставе о банкротах (19 декабря 1800 года) предусматривалось, что заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя [107]. Одновременно устанавливается обязательная продажа предмета залога. В 60-х годах XIX века возникают новые ипотечные институты, более адекватные развивающемуся капиталистическому способу производства, а уже к концу 80-х годов формируется система ипотечного кредита, вполне успешно просуществовавшая вплоть до социалистической революции 1917 года.
О развитости ипотечного оборота в России в то время можно судить по следующим цифрам и фактам. Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, выдавал крестьянам для покупки помещичьей земли долгосрочные ссуды сроком до 35 лет и за 1883—1895 годы предоставил 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли. В 1886 – 1905 годах Государственный банк купил около миллиона десятин земли на сумму 67 миллионов рублей и выдал ссуд на 410 миллионов рублей, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 миллиона десятин земли [91]. Государственный дворянский земельный банк выдавал ссуды помещикам, размером до 60% стоимости их имений и сроком на 66 лет. Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которые в начале XX века приходилась треть всех заложенных частновладельческих земель и выданных ссуд. В результате развития ипотеки в пореформенный период к 1915 году было заложено 60% находившейся в частном владении земли. Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд. руб., а городские ссуды акционерных земельных банков – 400 млн. руб. [96, 100]. Городские кредитные общества выдавали кредиты, как из собственных средств, так и привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом среднего класса как наиболее выгодный способ вложения свободных средств.