Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
Основы районирования
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.
Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:
Массив – район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.
Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва –река.
Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта –