Теория и практика экономических измерений в недвижимости - страница 2

Дело в том, что в условиях становления рынка недвижимости рыночной информации, на которой строилась теория оценки, просто не существовало, и вся оценка происходила на основе затратного подхода. То есть затраты давали основные ориентиры участником рынка для принятия решений по купле-продаже, принятию управленческих и учетных решений в сфере недвижимости. Для применения же затратного подхода имелась в наличие хорошая информационная база по укрупненным затратам на строительство. Эта информационная база была создана в советский период в виде нормативных документов Госстроя СССР, среди которых наибольшее применение в оценке нашли сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС).

Когда же появилась первая рыночная информация по арендным ставкам и сделкам с объектами недвижимости оценщики начали применять и сравнительный и доходный подходы на основе той теории, которая была изложена в американских учебниках и адаптирована к нашим условиям в наших учебниках и учебных пособиях. В это время уже в МГСУ-МИСИ автором было подготовлено ряд учебных пособий, отражающих сложившеюся теорию и практику оценки недвижимости, движимости, нематериальных активов и бизнеса

Со временем рынок недвижимости в России начал активный рост, особенно в нулевых годах. В конце нулевых годов мы стали свидетелями бума на рынке недвижимости. На рынок пришли крупные западные инвестиционные фонды, инвестировали российские банки и нефтегазовые компании, частные инвесторы, ПИФы. Активно в этот процесс включилось и государство. Заработала государственная программа по доступному жилью. Появились достаточно сложные механизмы привлечения инвесторов для строительства объектов недвижимости «на чужой земле», то есть на землях государственной или муниципальной собственности, на бартерной основе. Для инвесторов и для собственников земельных участках, в условиях большой инфляции и длительных сроков строительства, оказалась выгодной схема расчета за право строительства на чужой земле в виде некой натуральной доли итогов строительства – построенных площадей. Эта доля получила название – «доля города» или «доля РФ».

Перед оценщиками недвижимости начали ставить задачу – определить эту долю. Попытки применить существующую теорию оценки для решения подобных задач натолкнулись на серьезные препятствия. То есть практика выдвинула новые требования к теории оценки. Выяснилось, что чтобы решить подобные задачи недостаточно использовать только теорию стоимостной оценки, необходимо также применить теорию оценки эффективности инвестиционных проектов и теорию девелоперских проектов.