Сейчас стало понятно, что такая система создает огромное количество проблем у предпринимателей и частных лиц и поэтому реформирование ГК РФ идет в направлении создания единых объектов недвижимости и легализации понятия «улучшение земельного участка». Это довольно непростой процесс, так как до настоящего времени основным собственником земли (более 90%,) у нас является государство, и оно очень неохотно расстается со своими правами.
Вопрос строительства на чужой земле в развитых странах давно решен через вещные права «право застройки», которые у нас еще не применяется, но планируется к применению после проведения реформы вещных прав.
Право застройки у нас применялось с начала XX столетия (Закон Российской империи от 23 июня 1912 г. "О праве застройки"). Применялось оно также и в советский период (ст. 71 – 84 Гражданского кодекса РСФСР) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако это право было ликвидировано Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов".
Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия – в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине. /8/
Вместо понятия «право застройки» ЗК РФ оперирует другим понятием «право на заключение договора аренды земельного участка»
«Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (старая редакция)
3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»