Современный взгляд на рынок недвижимости исходит из горизонтальных и вертикальных составляющих. По горизонтали следует рассмотреть весь спектр рынков недвижимости, в зависимости от активности на этих рынках по совершению сделок: от “без рынка” до конкурентных рынков типа рынка квартир.
По вертикале, в соответствии с теорией критического реализма (см. Главу 2), эмпирический уровень является важным для рынков недвижимости, но вершиной трехуровневой социальной реальности. Социальный мир состоит не только из событий, состояний дел, нашего опыта или впечатления, но также и основные структур, сил, механизмов и тенденции, которые существуют, обнаружены они или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям. /1/
Подобно вершине айсберга, то, что на самом деле наблюдается эмпирически, является результатом базовый каркаса, расположенный в трех слоях или областях, а именно,
>эмпирический (опыт и впечатления),
>фактические (реальные события и положение дел в дополнение к эмпирическому) и
>реальное (структуры, полномочия, механизмы и тенденции, помимо реальных событий и переживаний) (там же).
При принятии решения о покупке или продаже недвижимости потенциальный участник рынка будет в основном ориентироваться на эмпирические данные. К каким данным относятся цены предложений по аналогичным объектам недвижимости, кадастровая стоимость, доступные данные реестра недвижимости, цены сделок (если доступно).
То, что потенциальный покупатель действительно наблюдает (или может наблюдать) на рынке недвижимости является результатом многочисленных основных событий и процессов, которые составляют фактическую область на рынке, часть из которой является скрытыми от продавца и покупателя. К фактической области относятся процессы, связанные с поиском подходящих объектов недвижимости; проведением переговоров; выяснением законодательных и градостроительных ограничений на проведение сделок; арендные ставки и цены предложений и сделок; правилами оформления сделок; сделки, которые не были завершены из-за отсутствия финансирования или нормативных ограничений и так далее.
На эмпирическом уровне невозможно наблюдать полную и точную картину о том, что на самом деле происходит на рынках недвижимости. Во-первых, эта информация не полная, так как большая часть информации о сделках скрыта. Во-вторых, цены сделок часто искажены по причине уклонения от налогов или определенных договоренностей покупателей и продавцов. В-третьих, из-за нехватки времени и ресурсов для выявления всех возможных сделок с аналогичным имуществом.