Только вот не реже бывает и по-другому. Например, тренд последних десятилетий – центростремительное движение населения. Из деревни люди переезжают в город, из города тянутся в мегаполис, а некоторые меняют страну и континент. Самые молодые и активные бегут в центр, где проще найти работу и устроить жизнь. В это время на периферии спрос на жилье падает, увлекая вниз и арендные ставки.
Здесь можно сделать вывод: бери недвижимость в столице, сдавай ее и в ус не дуй – центростремительный тренд вывезет, куда надо. Но охота к перемене мест – это едва ли не родовая черта двух поколений: Y, набирающего силу в социуме, и особенно Z, входящего в возраст зрелости. Для наймо- и арендодателя их легкость на подъем оборачивается проблемами. Например, сегодня люди снимают жилье на год-два, а на горизонте пяти лет съезжают почти 90 % временных жильцов. Поиски новых постояльцев длятся от двух-трех недель до двух-трех месяцев в наиболее востребованном сегменте – городском эконом-классе, и до полугода в сфере элитного жилья. Такие простои – это минус к доходности.
Другие проблемы преподносят экономические кризисы[11]. В России они повторяются каждые четыре-шесть лет. В такие периоды спрос на съемное жилье быстро сокращается, ибо люди пытаются «ужаться» в расходах. Рента летит вниз. «Денежная машина» с автоматической коробкой передач оказывается припаркованной совсем не в том месте.
Миф четвертый. Недвижимость – это гарантированная сохранность сбережений: хотя колебания возможны, в долгосрочном периоде цены на недвижимость всегда обгоняют инфляцию.
Действительно, как показывает практика, в России даже доллар может превратиться в «фантик», а недвижимость по-прежнему будет свободно продаваться и покупаться или, в крайнем случае, обмениваться.
Кроме того, с 2000 года потребительские цены в России выросли примерно в семь с половиной раз, а стоимость квадратного метра в Москве – в 12,5 раз. Но, как водится, и здесь есть нюансы: весь этот сумасшедший рост сконцентрировался в первом десятилетии нашего века. За последние десять лет цены на потребительском рынке почти удвоились, тогда как метр подорожал всего на 60 %. С учетом свежих российских трендов надеяться, что ценник в обозримом будущем поскачет вверх в темпе «золотых нулевых», могут совсем уж безнадежные оптимисты.