Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе - страница 8

Модель показателей доходности

При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:

• местоположение;

• привлекательные факторы;

• финансовые инструменты;

• планировочные возможности.

ПРИМЕР

Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).

Стоимость объекта – 5 000 000 руб.

Расчеты

• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.

• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.

Пути увеличения доходности

1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).

2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.

3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).

4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).

Оптимальный показатель

Цель – 14,2 % годовых.

После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.

Расчет финансового результата

Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.

Рис. 1.8. Фабрика инвестора

Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.

Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.

Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.

Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE

Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.