Залоговые надписи представляли собой древний аналог так называемых ипотечных книг (см. ниже), вошедших в употребление в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества, и прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и кредитора, и потенциального покупателя земли, т. е. способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это было связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от Греции, главными источниками богатства которой являлись торговля и мореплавание, а позднее – мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла большую ценность, а принцип частной собственности на землю был основополагающим в социально-экономических отношениях и получил законодательное оформление. Первоначально здесь получила распространение самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, имел право требовать имущество обратно. Позднее, в период существования империи (I–IV вв.), широко практиковалась ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и пользовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворение из стоимости данной недвижимости.
В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и ипотечные сделки часто сопровождались разного рода махинациями. Поскольку там принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался, кредитор при установлении договорной ипотеки не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность, закладывая имущество у нескольких лиц, получать под него кредит, значительно превышающий его стоимость. Кроме того, получили распространение так называемые генеральные ипотеки, охватывающие все имущество должника (движимое и недвижимое в совокупности), и ипотеки, устанавливаемые в пользу известных лиц (как правило, из знати) самим законом. Последняя форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для приобретения предметов роскоши и обеспечения «роскошного образа жизни».