В последние годы начался бум в сфере недвижимости, причем спрос вырос не только на жилье вторичного рынка, но и на новостройки. Это привело к росту количества сделок, совершаемых с жилыми помещениями.
Сделки с жилыми помещениями регламентируются нормативными актами гражданского законодательства, которое согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Оно регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, только в том случае, если жилье является предметом экономического оборота. Одновременно жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, относится к совместной компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и регулирует отношения, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и т. п.
Иными словами, федеральные органы власти уполномочены принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения и общие принципы управления жилищной сферой. Субъекты Российской Федерации на основе этих нормативных правовых актов принимают собственные нормативные акты, которые:
1) детализируют положения федеральных нормативных актов применительно к конкретной территории;
2) регулируют сферы жилищных отношений, не урегулированные федеральным законодательством.
Основным законодательным актом, регулирующим правовой режим недвижимого имущества, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), а нормы, устанавливаемые им, находят свое отражение в законодательных актах и других федеральных законах.
В качестве примера можно привести ст. 131 ГК РФ, которая закрепляет обязательность государственной регистрации недвижимости. Согласно положениям названной статьи ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом регистрации подлежит право:
1) собственности;
2) хозяйственного ведения;
3) оперативного управления;
4) пожизненного наследуемого владения;
5) постоянного пользования.
Регистрации также требуют ипотека, сервитуты и иные права в случаях, предусмотренных как ГК РФ, так и другими законами.
