Существенными условиями договора аренды земельного участка в силу того, что они названы в качестве таковых в законе, являются условия о предмете договора (земельном участке) и размере арендной платы.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, т. е. сформированный земельный участок. Анализ норм земельного законодательства позволяет установить объем требований к описанию земельного участка как предмета договора. Это площадь земельного участка, его границы, кадастровый номер, разрешенное использование и условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Подробно вопрос о формирования земельного участка рассматривается в следующем разделе.
В судебной практике арбитражных судов имеется достаточно примеров признания договоров аренды незаключенными в связи с отсутствием в договоре существенных условий. Так, согласно постановлению ФАС Московского округа от 20 декабря 2005 г. по делу № КГ-А40/12434-05, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор аренды земельного участка, так как отсутствовали документы, подтверждающие факт формирования земельного участка как объекта гражданских правоотношений в установленном порядке, и распорядительный документ о предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка.
Другим примером является постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2004 г. № Ф04-8794/2004(7022-А03-20). Согласно ему, договор аренды, на основании которого истец считает себя арендатором земельного участка, является незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий о предмете и цене, поэтому суд правомерно отказал в иске о признании недействительной государственной регистрации перехода права аренды на спорный земельный участок к другому лицу.