Реакция судов на попытки сторон изменить своим соглашением правила императивных норм земельного законодательства негативная, что в полной мере отражено в постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В п. 9 постановления содержится указание на то, как следует решать вопрос изменения соглашением сторон цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости, которая установлена императивными нормами земельного законодательства. Суд, в частности, постанавливает: «Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога». Представляется, что данный подход будет осуществляться во всех аналогичных случаях.
На практике часто возникает вопрос, с какого момента к правоотношениям сторон по договору применяются нормы, в том числе нормы федерального закона, устанавливающие иной размер арендной платы. Правило п. 2 ст. 422 ГК РФ гласит, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Анализ приведенных норм, влияющих на размер арендных платежей, показывает, что они подразумевают, но не содержат прямой оговорки о распространении их на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, следует предположить, что реализация указанных норм на практике потребует внесения изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Примечателен тот факт, что нормы-императивы земельного и иных публичных отраслей законодательства, как правило, не имеют обратной силы, т. е. не распространяются на ранее возникшие договорные отношения. Следовательно, их реализация возможна только способами, установленными гражданским законодательством, т. е. соглашением сторон или судебным решением о внесении в договор изменений. Причина такого положения видится в воле законодателя, полагающего необходимым сохранять баланс интересов сторон договора в ситуации, когда арендодатель наделен исключительным полномочием устанавливать размеры арендной платы по собственному усмотрению. В земельных отношениях бесконтрольное увеличение арендной платы может привести к невозможности использования земельного участка и поставить под угрозу хозяйственную деятельность арендатора. Следовательно, арендатор обладает полномочием контролировать размер арендной платы по договору в рамках гражданского законодательства. Механизмом контроля является его согласие, выраженное в соглашении, уплачивать арендную плату за использование земельного участка в предлагаемом размере. Если плата является несоразмерной, например в случае различного рода ограничений в использовании земельного участка, он вправе ставить вопрос об уменьшении ее размера в рамках ст. 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Применительно к земле данное требование может выставляться в случае, если земельный участок имеет особенности, создающие затруднения в его разрешенном использовании в соответствии с зонированием. Кроме того, положения п. 3 ст. 65 ЗК РФ определяют, что размер арендной платы по договору является условием договора (существенным), следовательно, без согласия арендатора либо судебного решения установить размер арендной платы в договоре невозможно.