Управление многоквартирными домами. Теория и практика - страница 12

Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

Арендуемая площадьSr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).

Этажный долевой коэффициентR/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент зданияR/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]

Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]

Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]

R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]

При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).