Доход, он же «доходность» – любимый жаргонизм так называемых профессионалов на рынке недвижимости. Это означает просто-напросто «сколько денег генерируют ваши замороженные деньги» или, другими словами, сколько тугриков вы получаете в результате вложения ваших кровных. И на этом этапе надо четко понимать, с какой целью вы инвестируете и, если ваша основная мотивация это доход, то вы должны четко представлять, сколько вы должны получить дохода, чтобы это стало достаточным основанием для долгосрочной заморозки вашего капитала. Существуют определенные формулы, по которым это можно рассчитать, хотя принцип «от балды» до сих пор является наиболее популярным среди русско-язычных «инвесторов», многие из которых это детки богатых папенек, которые просто дают мешок денег (иногда полиэтиленовый), чтобы дитятко вложило капиталец «куда надо». Это «куда надо» зачастую оказывается «куда попало», но на эту тему я распространяться (пока) не буду. Я в свое время очень развлеклась на одной московской выставке где, с одной стороны, продажники щеголяли с неба взятыми фактами и статистикой, а русскоязычные «жертвы» с упоением спрашивали про «доходность» и свято верили взятыми с потолка цифрам. Именно для того, чтобы не стать вислоухим легковером, вам следует знать основные формулы, по которым вы сами сможете сравнить предложения и выбрать оптимальную инвестицию.
Начнем по порядку. Доход, доходность или, по-английски yield, рассчитывается по следующей формуле:
Деньги, которые генерирует ваша инвестиция / деньги замороженные вами * 100
То есть, например, если вы купили за наличку студенческий апартамент за £50,000, который вам приносит «чистыми» £5000 в год, то формула выглядит таким образом:
5000 / 50000 * 100 = 10% годовых
Другими словами, ваша инвестиция вам возвратится за 10 лет.
Если вы тоже самое покупаете за двадцати-процентный взнос (£10,000) и берете ипотеку на остальные 40 тысяч, которая вам стоит £2000 в год (обычно это только проценты, которые в Великобритании можно отсчитать от дохода с аренды), то ваша формула будет такая:
3000 (5000—2000) / 10000* 100 = 30%
На этом этапе уже видно, что покупать в привлечением финансирования намного выгоднее и безопаснее, так как возврат инвестиции происходит намного быстрее, в данном случае, за 3 года. Сразу оговорюсь, я лично, и большинство моих клиентов, даже не рассматриваем инвестиций с «доходностью» рассчитанной по этой формуле, которая меньше чем 25%.