Чем меня насмешили «инвесторы» с выставки это тем, что они все-таки требовали назвать доходность определенных проектов, которые я предлагала. Настоящие инвесторы задают совершенно другие вопросы, чтобы сделать правильный выбор. Позвольте мне немного «порисоваться» и блеснуть развернутыми формулами, по которым рассчитываются инвестиции в недвижимость (в Англии, но подобные формулы применимы практические везде), на их основании я потом вычленю список вопросов, которые вы обязаны задать продавцу, а вот «доходность» можете рассчитать и сами – это задание для первоклашки.
Итак, начнем. Ну, во-первых, улучшим предложенную формулу, так как добавим еще такое понятие так «стоимость сделки». Прочитайте другую мою брошюру «Покупка недвижимости. Затраты на сделку» и вы поймете, что затраты могут быть и 10—20% от суммы вкладываемого капитала, то есть ваш бюджет значительно увеличивается.
Теперь данная формула выглядит следующим образом:
доход / (капитал + затраты на сделку) * 100
Предположим, чтобы купить студенческий апартамент ранее приведенный в примере, вам придется потратить 2500 фунтов (юридические расходы и т.д.), то есть 5% от стоимости апартамента. Считаем доходность:
5000 / (50,000+2500) *100 = 9,52%
то есть на пол процента уже меньше.
Сразу на будущее скажу, что затраты на сделку не отсчитываются от дохода, но их можно оформить как льготу, чтобы уменьшить налог на прирост капитала, если таковой произойдет, естественно. И сразу говорюсь, законы в Англии постоянно меняются, при чем не в пользу инвестора, поэтому, чтобы рассчитать и оформить льготы максимально, вам придется нанять грамотного бухгалтера или консультанта.
Таким образом, вы логически приблизились к следующему усложнению формулы – к отсчету издержек на получение дохода, в нашем случае, это все расходы, связанные с управлением недвижимостью, то есть все телодвижения или материалы, без издержек на которые вы бы не могли получать доход. Примеры таких издержек – управление недвижимостью (management), поиск квартиросъемщика (агент, реклама), в некоторых случаях уборка (только, если это прописано в контракте и уборка соответственно увеличивает размер вашей квартплаты), плюс пока что существующая льгота «tear and wear» и т. д. и т.п., чтобы ознакомиться со всем списком, приглашаю на консультацию.