При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
ФСО № 4 вводит такое понятие, как массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки (в соответствии с ФСО № 4) включает следующие этапы:
• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки;
• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации;
• построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и обязательно должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.