Как чистый доход от продажи, так и убыток пересчитываются в текущую стоимость с применением факторного множителя. Прогнозирование выручки от продажи осуществляется с учетом следующих факторов:
• возможное повышение стоимости недвижимости в связи с циклическими изменениями конъюнктуры;
• индекс инфляции;
• степень физического износа объекта;
• затраты на совершение сделки, в том числе налоги на продажу. При оценке доходности инвестиций учитывается фактор неопределенности получения дохода, оцениваемый в категории риска.
В данном случае риск – это вероятность того, что получаемый от инвестиций доход не достигнет прогнозируемой величины. Для его оценки применяют традиционные методы: статистический, экспертный и комбинированный. Степень риска учитывается при выборе процентной ставки, по которой производится дисконтирование.
Наиболее важным моментом в анализе инвестиций является выбор процентной ставки.
Чаще всего применяют три варианта ставок:
• исходя из средней стоимости капитала;
• усредненный уровень ссудного процента или ставка по долгосрочному кредиту;
• субъективные оценки, определяемые интересами предприятий, например, уровень дивидендов по обыкновенным акциям. Как правило, методика аналитических расчетов базируется на сочетании указанных вариантов. Приоритет в каждом конкретном случае отдается тому из них, который в данный момент в наибольшей степени отражает интересы собственников и инвесторов.
Готовность инвесторов к вложению капитала в объекты инвестиционной деятельности страны, региона или предприятия зависит от инвестиционной привлекательности объектов, а в самом общем плане – от инвестиционного климата страны.
1.2. Инвестиционный климат
Инвестиционный климат – это совокупность политических, экономических, юридических, социальных, бытовых, климатических, природных, инфраструктурных и других факторов, предопределяющих степень риска капиталовложений и возможность их эффективного использования.
В настоящее время инвестиционный климат в России становится все более благоприятным для полномасштабного привлечения инвестиций. На это влияют следующие факторы:
• богатые природные ресурсы (нефть, газ, металлы, алмазы, лес);
• наличие достаточно квалифицированных кадров, способных к быстрому восприятию новейших технологий в производстве и управлении;