1.1.1. Что такое ипотека. Отличия от других кредитов
Ипотекой чаще всего считают любой кредит, полученный для приобретения жилья. В действительности это не так. Сумма кредита и сам кредит на покупку недвижимости ипотекой не являются. Как экономический термин, ипотека означает залог недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитных обязательств. По сути, любой кредит, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом недвижимости, можно назвать ипотечным. Соответственно, если кредит оформляется под залог уже имеющейся недвижимости, он также будет считаться ипотекой.
Объект недвижимости, который предоставляется кредитору в качестве залога, называется предметом ипотеки. В соответствии с законодательством, предметом ипотеки могут быть: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; машино-места1.
Ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. Как видно из названия, отличие в основании возникновения залога. Рассмотрим кратко оба вида ипотеки, чтобы сложилось понимание в чем между ними разница.
Ипотека в силу закона подразумевает автоматическую регистрацию залога, независимо от того, заключался договор ипотеки или нет. Для возникновения залога достаточно указать в договоре купли-продажи, что жилье приобретается с использованием кредитных средств, и указать кредитора. В этом случае вместе с переходом права собственности будет зарегистрировано обременение2 (залог). На практике банки, конечно, не ограничиваются указанием кредита в договоре купли-продажи и требуют сдать на регистрацию кредитный договор и в большинстве случаев еще и закладную