. Самый распространенный пример ипотеки в силу закона – это приобретение жилья с использованием заемных средств. Проще говоря, если квартиру (или любой другой объект недвижимости) покупают с использованием ипотечного кредита, это и будет считаться ипотекой в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. Чаще всего используется, когда в залог предоставляется уже имеющийся в собственности объект недвижимости, а кредитные средства заемщик использует по своему усмотрению (не обязательно для покупки недвижимости). Еще одна распространенная ситуация использования ипотеки в силу договора происходит, когда заемщик сначала получает кредит, а затем предоставляет имущество банку в качестве залога. Например, рефинансирование4 действующей ипотеки другого банка.
От прочих видов кредитов ипотека, как правило, отличается процентной ставкой. В основном по ипотечным кредитам ставка ниже, чем по другим видам кредитования. При этом, регулярно разрабатываются и внедряются различные государственные программы стимулирования рынка ипотечного кредитования и субсидирования процентных ставок. Кроме ставки, ипотека, в отличие от других кредитов, может выдаваться на значительно больший срок, вплоть до 30 лет, что дает возможность снизить размер ежемесячного платежа. Еще одной отличительной характеристикой ипотеки является увеличенный лимит кредитования. Есть банки, по программам которых максимальная сумма кредита, можно сказать, отсутствует. Ограничена только платежеспособностью заемщика и стоимостью предмета ипотеки.
Вывод: ипотека – это не обязательно покупка недвижимости. Ипотека отличается от других видов кредитования обязательным наличием залога, меньшей процентной ставкой, увеличенным сроком кредитований и большей суммой кредита. Предметом ипотеки могут быть как жилые, так и коммерческие объекты.
1.1.2. Заемщик, созаемщик, поручитель, залогодатель. Понятия и различия
В заявку на ипотеку могут одновременно привлекаться несколько различных участников. У каждого из них своя роль, права и ответственность. Рассмотрим очень кратко каждого участника сделки, чтобы сложилось общее представление.
Заемщик – основное лицо5, которое подписывает кредитный договор и является основным получателем займа. Несет полную ответственность перед банком. Заемщик в обязательном порядке получает право собственности в приобретаемом объекте недвижимости (полностью на объект либо на его часть). Если ипотека оформляется на одного человека, то он будет называться заемщиком. Если в оформлении ипотеки появляются дополнительные участники, то основной заемщик будет называться титульным заемщиком, а остальные участники – созаемщиками, поручителями или залогодателями (в зависимости от их роли в структуре сделки).