1.1 Инфраструктура ипотечного земельного рынка
Реализация национальных проектов, продовольственная безопасность страны, а, в конечном итоге, обеспечение роста благосостояния и качества жизни граждан, требуют принятия радикальных мер по формированию современного рынка земли. При правильном публичном регулировании земельных рыночных отношений, с использованием преимуществ государственно-частного партнерства, современный рынок способен наиболее эффективно обеспечить оборот земель экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. При этом естественным образом, без нарушения объективных экономических законов, произойдет передача прав на земельные участки от одного хозяйствующего субъекта к другому. Именно в этом случае могут устанавливаться равновесные цены на землю в различных регионах страны и возникать товарно-денежные связи между собственниками объектов недвижимости и покупателями. Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. При этом даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных, оценочных, торговых, расчетных, нотариальных, регистрационных и ряда других сервисных функций.
Инфраструктура более сложного земельно-ипотечного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:
• залоговые (ипотечные) операции;
• создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);
• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;
• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;
• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.
Базисом развитого земельного рынка должен стать земельно-ипотечный рынок, на котором свободно действуют:
• заемщики – физические и юридические лица, заключившие договоры кредита или займа, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения земельных активов. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого актива (ипотека земельных участков);