Предметом нашего исследования являются публичные земельные активы, их гражданский оборот, как средство для привлечения инвестиций и повышения эффективности реального сектора экономики РФ. Поэтому проблемы приватизации будем рассматривать применительно к решению этой основной задачи. Можно согласиться с теми экономистами, которые считают, что формирование частной и коллективной собственности на землю путем разумного разгосударствления рыночно «омертвленных» публичных земель, а также создание единых объектов недвижимости должно стать одним из приоритетов земельной реформы в Российской Федерации [16]. К сожалению, доля земель, находящихся в частной собственности, в общей структуре земель страны еще крайне низка и не соответствует потребностям современных рыночных отношений. На первых этапах земельной реформы основную массу приватизируемых земель (более 95%) составляли земли сельскохозяйственного назначения, которые в основном были переданы в долевую частную собственность и фактически оказались исключенными из гражданского и рыночного оборота. Значительным тормозом процесса приватизации земли стало отсутствие государственного кадастрового учета большинства земельных участков (по оценкам специалистов, количество полностью сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков под приватизированными объектами недвижимости составляет и в настоящее время не более 50%.). Требует коренной перестройки система землеустройства и кадастрового учета, при этом необходимо обеспечить условия, стимулирующие создание новых землеустроительных организаций и формирование конкурентной среды между ними. Давно уже следовало бы законодательно разрешить включение в состав затрат предприятий средств, направляемых на выкуп земельных участков. В целях активизации разгосударствления земельных активов целесообразно пересмотреть действующие ограничения оборотоспособности земельных участков большинства категорий земель РФ. Эти и ещё целый ряд других негативных правовых, экономических и организационных факторов препятствуют рыночному обороту единых объектов недвижимости, развитию современных ипотечных земельных отношений и экономики страны в целом.
2.1 Правовая база приватизации земель
В настоящее время основополагающим законодательным актом, регулирующим вопросы отчуждения из государственной и муниципальной собственности объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) [17]. В целях лучшего понимания путей обеспечения ускоренного развития рыночного, и, прежде всего, ипотечного оборота публичных земель, рассмотрим лишь те нормативные положения Закона о приватизации, которые создают организационно-правовую базу для практического решения этой важной задачи. В соответствии со ст.2 (п.2) Закона о приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставные капиталы которых вносится данное имущество). Говоря о сфере действия настоящего законодательного акта, весьма важно сразу же отметить то, что он не распространяется и не регулирует (но и не запрещает) отношения, возникающие при отчуждении (п.2 ст.3):