Сделки на рынке недвижимости, связанные с большими трансакционными издержками, как в денежной форме, так и большими затратами времени на оформление сделки. Для оформления сделок с недвижимостью требуется привлечение профессионалов, таких как оценщики, риелторы, юристы, строительные эксперты и так далее. Трансакционные издержки значительно увеличивают стоимость недвижимости по сравнению с другими товарами на рынке.
Очень большое влияние на рынок недвижимость имеет государственное вмешательство. Власти имеют возможность оказывать влияние на рынок через налогообложение, процентные ставки ипотеки, выделение субсидий, зонирование территорий и так далее. Высокие цены на недвижимость могут быть обусловлены не влиянием спроса, а ограниченным предложением земельных участков для строительства, которые определяются в рамках зонирования территории. Это влияние также существенно отличается от предположений неоклассической экономической теории
1.2 Недвижимость как юридическое понятие
Понятие “недвижимость” и юридическое описание этого понятия не совпадают. Экономическое содержание недвижимости закреплено в международных стандартах оценки. Оно выглядит следующим образом: “Недвижимость (Real estate) – Земельный участок и все вещи (things), которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями”.
Причём в стандартах понятие “недвижимость” и “недвижимое имущество” это разные понятия: “Недвижимое имущество (Real property) – все права, интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью”.
В Международных стандартах оценки (МСО) обращается особое внимание на необходимость изучение национального законодательства в сфере недвижимости:
“Имущественные права, как правило, определяются законами государства или отдельных его юрисдикций и часто регулируются национальным или местным законодательством. Прежде чем приступать к оценке прав на недвижимое имущество, оценщик должен иметь правильное представление о соответствующей законодательной базе, которая влияет на оцениваемые права”.