С учетом вышеизложенного остановимся более подробно на российском законодательстве и юридической практике в сфере недвижимости.
Определение понятия “недвижимость” в Российской Федерации дано в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Однако, чтобы перейти к разбору определения недвижимости в ГК РФ, необходимо сделать небольшой исторический экскурс в период принятия ГК РФ, а именно в 1994 год.
Тогда в Государственной Думе большинство было за коммунистической фракцией, которая ставило условием голосования за предложенный вариант ГК РФ исключение из него норм о частной собственности на землю. В результате был найден компромисс: вступление в силу главы 17 ГК РФ о собственности на землю было отложено на неопределенный срок. Однако большинство депутатов согласились с тем, что необходимо было запустить в стране рынок недвижимости, прежде всего рынок квартир. В этой связи, объектами недвижимости в ГК РФ объявлялось то, что находится над землей: здания, сооружения, водные объекты, многолетние насаждения и проч.
Такой подход характерен для стран, где нет частной собственности на землю. В странах рыночной экономики подход к недвижимости несколько иной. Там недвижимостью является земельный участок, а всё что на нем (здания, сооружения, постройки, инженерные сети и т.д.) являются УЛУЧШЕНИЕМ земельного участка, которые увеличивают (или уменьшают) рыночную стоимость земельного участка. И рыночный оборот недвижимости производится через отчуждение именно земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Такой подход сейчас, после решений Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) и Верховного суда, начинает постепенно возвращаться в наше правовое поле, но до сих пор не отражен в ГК РФ.
Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства. Права в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов, которые определяются законами государства. Например, недвижимость подлежат
обложению налогами (в определенных государством размерах);
принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение, покупку, конфискацию);
регулированию (охрана правопорядка, планирование, зонирование)
обращению в собственность государства в разных случаях (выморочное или бесхозное имущество).
Практически нет таких предпринимателей в стране, которые бы не сталкивались в своей практике с недвижимостью: аренда офиса, склады, производство, гаражи, имущественные налоги, квартиры, дачи и т.д., и т.п. И очень часто такое взаимодействие с недвижимостью приводит его в суд, где идет спор о том, является ли объект недвижимым или движимым. От решения этого вопроса зависит и форма возможной сделки, и налогообложение и переход прав на объект. Поэтому очень важно разобраться с понятием недвижимости в нашем праве.