Еще одна тема, которую хочу затронуть в своей книге, – это инвестиции. К ним я пришел только в 36 лет, прочитав книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». После этого моя жизнь кардинально изменилась. До того момента у меня не было ни одного актива и какой-либо существенной финансовой подушки безопасности, а все мои источники дохода формировались только из бизнес-проектов со всеми вытекающими рисками и отсутствием стабильности.
Все доходы я вкладывал в новые проекты, лишь часть из которых выстреливала и приносила прибыль. Остальные проекты я закрывал или продавал – и так по кругу. С 2016 года я начал инвестировать в недвижимость, имея на старте всего 1,5 миллиона рублей, которых не хватало даже на однушку в спальном районе. Для этого мне пришлось взять ипотеку и влезть в долги. Мне повезло – кейс стал успешным, долги я быстро закрыл и стал получать 18 % годовых пассивного дохода на недвижимости. Это вдохновило меня расширять портфель и экспериментировать с различными источниками пассивного дохода. В результате я сформулировал несколько важных критериев, которые позволяют получать максимум от инвестиций в недвижимость:
– Подбирать локацию с высоким потенциалом: в центре или рядом с метро, или недалеко от объектов федерального значения. Недвижимость в таких местах будет давать максимальную прибыль и пользоваться высоким спросом.
– Работать на ипотечные или привлеченные деньги. Заемные средства дают возможность увеличивать количество объектов в портфеле, вкладывая минимум своих средств. Сейчас у меня шесть объектов, при этом арендный поток полностью перекрывает все банковские проценты.
– Тестировать гипотезы до приобретения объекта. Любой новый продукт или локацию нужно проверять до покупки. Например, разместив объявление на «Авито» и замерив количество звонков.
– Покупать объекты «ниже рынка» за счет плохого технического состояния или юридических особенностей. Главное – точно понимать, что эти недостатки и особенности можно устранить.
– Делить большие площади на маленькие и сдавать или продавать их по отдельности. Маленькие объекты всегда пользуются бо́льшим спросом и реализуются по более высокой цене.
– Делать недорогой, но качественный ремонт. Людей с низким и средним достатком в разы больше, чем состоятельных. В ремонт можно закопать любое количество денег, но далеко не факт, что это сильно скажется на итоговом результате и обеспечит более высокую доходность.